Вместо индивидуальных коттеджей некоторые ловкачи строят многоэтажки, нарушая законодательство в сфере градостроительства. Суд же, вместо того чтобы наказывать аферистов, идет у них на поводу.
Покупателю – проблемы, застройщику – барыш
Строительство многоквартирных коттеджей под видом индивидуального жилья – масштабная афера, развернувшаяся в разгар кризиса. Квартиры (а вернее, доли) в таких «частных» домах пользуются популярностью благодаря их дешевизне, которая достигается за счет отсутствия проекта, разрешительной документации, госэкспертизы качества построенного объекта. В результате покупателям и их соседям достаются проблемы с коммуникациями, а застройщику – барыш. Многоквартирность же часто выявляется только на последней стадии строительства, когда признать сооружение незаконным можно лишь через суд.
По данным на 21 мая минувшего года, в одном только Ростове-на-Дону перечень объектов, строящихся под видом индивидуальных жилых домов с нарушением градостроительного законодательства, состоял из 93 пунктов. Разрешение выдается на двух-трехэтажный дом для одной семьи, а строится здание в пять-шесть этажей для нескольких десятков различных покупателей. Многие могут позволить себе купить жилье с небольшой площадью по доступной цене (стоимость квартиры в таком коттедже, как правило, не превышает одного миллиона рублей), но не многие понимают: приобретается не квартира, а доля. С юридической точки зрения это совершенно разные объекты, имеющие различный правовой статус и, соответственно, различный объем прав собственника. Право общедолевой собственности подразумевает владение, пользование и распоряжение своей долей только с учетом волеизъявления всех собственников. Поэтому сдать в аренду, продать или еще как-либо распорядиться своим жильем для владельцев «квартир» незаконных коттеджей будет совсем непросто. Застройщики специально скрывают реальное предназначение строящихся зданий: меньше проблем со строительным надзором, коммуникационными и другими государственными службами. Проблемы (но уже не для застройщика, а для жильцов) начинаются тогда, когда в переполненных коттеджах отказывают инженерные системы. Ведь показатели будущих нагрузок изначально были существенно занижены. Страдают и соседи коттеджа-«нелегала». Перебои с водой и светом, шум, летящие в их дворы окурки из замаскированной под частный дом многоэтажки – предсказуемые последствия такого сосед-ства. Да и мало кому понравится, когда в его окна ежедневно будет заглядывать пара десятков чужих глаз. Со всеми этими «прелестями» столкнулись жители улицы Кочубея, которые вот уже второй год отстаивают свое право на частную жизнь.
Судья иск отклонила
Два года назад в семье Непейвода, проживающей по улице Кочубея, 60, поняли, что происходит что-то неладное.
Их сосед, Георгий Багян, вместо одноквартирного трехэтажного начал возведение многоквартирного четырехэтажного дома. Согласно правилам землепользования и застройки Ростова-на-Дону, участок, где расположился коттедж, входит в зону жилой застройки Ж-1, которая предназначена преимущественно для строительства индивидуальных домов. Строительство многоэтажки в этой зоне может нарушить пожарные нормы, создать проблемы с водоснабжением, подачей газа и электроэнергии, снизить рыночную стоимость частных домиков поблизости. Подозрения по поводу многоквартирности дома окончательно подтвердились, когда из ЗАО «Азово-Балтийская водная компания» пришел ответ по поводу «водоснабжения и канализования четырехэтажного двадцатиквартирного жилого дома по адресу Кочубея, 60». И, просчитав возможный исход дела, семья Непейвода забила тревогу.
«Мы неоднократно обращались в администрацию области, города, района, в Региональную службу государственного строительного надзора Ростовской области, в департамент архитектуры и градостроительства, в министерство территориального развития и различные службы города, – говорит Сергей Непейвода. – Но на момент осуществления проверки по нашему заявлению признаки нарушения не были очевидными, хотя и имелись». Увидели эти нарушения еще в 2009 году в прокуратуре Железнодорожного района донской столицы, где ситуацию прокомментировали так: «В действиях застройщика могут усматриваться составы административных правонарушений… предусматривающих ответственность за нарушения в области строительства… В ходе проверки нашли свое подтверждение доводы о продаже квартир в строящемся доме № 60 по улице Кочубея посредством риэлторской фирмы». Однако вмешиваться ни во что прокуратура не стала. Жителям «стандартно» посоветовали: если нарушаются ваши права, вы можете обратиться в суд, что члены семьи Непейвода в общем-то вскоре и сделали.
Осенью 2010 года Непейвода обратились в Железнодорожный районный суд с просьбой о сносе незаконно возведенного строения, появившегося по соседству. Участники судебного процесса – администрация Ростова-на-Дону, администрация Железнодорожного района, департамент архитектуры и градостроительства, министерство территориального развития, региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области, управление Росреестра по Ростовской области – исковые требования поддержали. Но суд в удовлетворении заявленных требований отказал: тому, что дом, строящийся Георгием Багяном, многоквартирный, не нашлось достаточных доказательств. Впрочем, как не нашлось и достаточных доказательств его одноквартирности. Несмотря на увесистое заключение экспертов, ответа на главный, животрепещущий вопрос «индивидуальный строится дом или многоквартирный?» истцы так и не получили. По их мнению, экспертиза была проведена недобросовестно, но ходатайство о назначении повторной экспертизы судья Железнодорожного районного суда Оксана Вялых отклонила.
Скоро ли прикроется «лавочка»?
Представители Багяна настаивают, что их доверитель всего лишь создал дом для большой семьи, индивидуальный трехэтажный, в соответствии с полученным на строительство разрешением. Непейвода возражают: «В настоящее время стены дома, возведенные выше перекрытия третьего этажа, имеют оконные и дверные проемы, и на них установлена крыша. То есть у дома имеется законченный четвертый этаж!».
Наконец то, что видели простые люди, заметили и представители государственных структур. Чуть ли не одновременно на Георгия Багяна в суд подали администрация и прокуратура Железнодорожного района. Среди перечисленных в исковых заявлениях нарушений – несоблюдение выданного разрешения на строительство, интенсивности использования территории, требований пожарной безопасности. Однако по странной случайности (?) дело со старыми требованиями, но новыми истцами опять попадает к… Оксане Вялых. «На первом же заседании Вялых объединила эти два дела, а на следующем, не удовлетворив ни одного из восьми заявленных ходатайств, вынесла решение», – рассказывает о своих впечатлениях от судебного процесса Сергей Непейвода. И тут же делится своим мнением: «Если судья не принимает во внимание неопровержимые доказательства, имеющиеся в деле, не приобщает к материалам дела важные документы и отклоняет ходатайства о проведении повторной экспертизы и о допросе свидетеля, который приобрел квартиру в спорном доме, значит, кто-то смог повлиять на исход дела…». Несложно догадаться, какой вердикт вынесла судья, невзирая на серьезные доводы заявителей.
Ситуация, сложившаяся на улице Кочубея, – один из редких случаев, когда на стороне народа единогласно выступает такое количество властных структур. Все, кроме суда, понимают сомнительность доводов застройщика и склонны считать объект самовольной постройкой. По данным Ростовстата, доля индивидуального строительства в общем объеме введенного жилья в Ростове-на-Дону в 2007 году составляла 38 процентов, в 2009-м – 71 процент, но потом «лавочку» начали прикрывать. Первой ласточкой стал Советский район, где районный суд обязал застройщика снести четырехэтажный многоквартирный дом, построенный на улице Шекспира, 32, под видом одноквартирного жилья. О недопустимости бесконтрольного строительства подобных коттеджей (несмотря на ценовую доступность такого жилья) сейчас говорят открыто. Уважающие себя агентства недвижимости отказываются от продажи квартир в таких домах. Но, как видно, принятые решением Ростовской городской думы от 17 июня 2008 года Правила землепользования и застройки действуют везде, кроме некогда тихой и спокойной улицы Кочубея, жители которой, кажется, уже перепробовали все средства в борьбе за возвращение своей комфортной частной жизни.
Фото Николая Харченко